重庆楼市上星期（11.04-11.10）的行情里，商品房的成交建面均价居然回归四位数，仅约9300元/㎡，环比收窄17个百分点。尽管，这个均价是由于商业商场有很多贱价项目会集存案、住所商场部分改进项目小幅降价而形成的暂时性的结构性下滑。可是，依然引起了咱们的留意和考虑。本年下半年以来，尤其是“铜九铁十”之后，重庆楼市继续走低的行情被各方从不同的视点不断解读——房价被评论、质疑、猜测得最多。一方坚持“唱空”：商场都不行了，房价肯定要遭！一方坚持“唱多”：房价跌无可跌，温文上涨才是趋势！数据是最好的“判官”。
热门板块是最好的“样本”。
主城九区中，渝北区、巴南区和沙坪坝区是支撑商品住所成交的“三大巨子”，合计17个热门板块，如中央公园、李家沱、西永等。它们的涨跌，某种意义上，代表了主城区房价涨跌的基本面。
所以，咱们计算并梳理了这17个热门板块9月、10月的商品住所成交均价。透过它们的涨跌，调查现阶段整个主城区的房价状况。
（数据来源于九耀，均价为约数）
三大区域的十七个热门板块中，10月商品住所的建面均价环比9月，房价下降的板块有5个，悉数坐落渝北区；房价上涨的板块有6个，渝北区、巴南区各占3个；房价不变的板块有6个，巴南区3个、沙坪坝区2个、渝北区1个。
单从一切板块的涨跌数量来说，稳，依然是当时房价的干流。例如，包括10月一切贬价板块的渝北区，蔡家、照母山、礼嘉、空港和悦来，跌幅在正常范围内，最高收窄3.23个百分点、最低收窄0.71个百分点。
令人惊奇的是巴南区，一切热门板块的10月均价竟没有一个出现降势。其间，高职城、新南湖、鹿角甚至有较为显着的涨幅，别离环比上涨4.08%、5.71%、9.28%。
此外，经过图表也能够正常的看到，跌幅最多的三个板块是蔡家、照母山、礼嘉；涨幅最多的三个板块是鹿角、汽博、新南湖。
跌幅TOP3
（数据来源于九耀，均价为约数）
这三个板块的跌幅均在4%以内，蔡家环比跌落3.32%，照母山环比跌落1.52%，礼嘉环比跌落1.33%。
经过这三个板块的商品住所成交均价结构，能够发现，跌幅首要来自于洋房和别墅等改进类产品，即洋房和别墅。其间，蔡家的别墅、照母山的洋房、礼嘉的别墅降得比较显着，环比9月别离下降7.91%、4.52%、4.29%。看出来了吗，在重庆楼市不断分解的大布景下，改需类产品的日子适当不好过。前有克尔瑞的周报发表，部分压力较大的改进型楼盘，以加大扣头力度、推出特价房源等手法促销，期望加快去化速度。后有九耀的数据标明，一些改进型楼盘正在以降价缓解出售窘境。此外有必要留意一下的是，蔡家和礼嘉的高层均价都有所跌落，首要是由于蔡家和礼嘉10月成交的高层并不多，且首要会集在板块内价格较低的楼盘。以蔡家为例，首钢美利花都以建面约9460元/㎡的均价成交了60套高层，占当月高层成交的77.9%。
涨幅TOP3
（数据来源于九耀，均价为约数）
先说一组显着反常的数据：汽博别墅10月的成交均价环比上升73.27%，直接拉高整个板块的房价。查询更具体的数据后，咱们发现，汽博10月仅成交两套别墅，一套为总价约1750万的千万级别墅，另一套别墅的总价仅约四百来万，成交结构的改变导致均价反常。再来说涨幅第一位的鹿角，环比上涨9.28%，小高层、高层、洋房、别墅全线上涨，在一切热门板块中，十分显眼。个中原因，仍是由于支撑板块各业态成交的楼盘，其建面均价比较于9月，均有小幅提价。以洋房为例，成交较多的悦麓山、麓铭府、荣安公园全国，10月的均价较9月均有必定涨幅。而小高层成交的保亿湖山鹿鸣、璟樾云山也有必定涨幅。
总结一下：
1、依据17个热门板块的涨跌状况，重庆主城区当时的房价基本面仍是以稳为主。即使有必定涨幅，更多是由于成交结构改变而导致的价格改变。
2、洋房、别墅等改进类产品受行情的影响更大。接下来，开发商在改进商场和购房者的博弈，或许彻底占不了优势。
3、代表刚需和刚改的高层、小高层，还挺得住。
